Arrendamento: Vários Preferentes
O problema em análise consiste em determinar como deve ser resolvida a situação em que, num contrato de arrendamento com dois arrendatários, ambos manifestam a intenção de exercer individualmente o direito de preferência na venda do imóvel arrendado, encontrando-se em posição equivalente. A questão ganha relevo porque, embora o art. 1091.º do Código Civil consagre o direito de preferência do arrendatário na alienação do locado, não prevê qualquer mecanismo para solucionar o eventual conflito entre vários titulares que pretendam exercê-lo simultaneamente. Ao contrário do que sucede noutros regimes de preferência legal, como o previsto no art. 1380.º n.º 3 do Código Civil, o legislador não estabeleceu aqui um critério de desempate.
Poder-se-ia sustentar, numa primeira leitura, que este silêncio legislativo traduz uma verdadeira lacuna, impondo o recurso aos mecanismos gerais de suprimento. Contudo, parte significativa da doutrina rejeita essa conclusão. Entre os autores que defendem a inexistência de lacuna encontra-se Elsa Sequeira Santos, para quem o regime do art. 419.º do Código Civil - relativo ao pacto de preferência - é diretamente aplicável.
À primeira vista, esta solução parece suscitar reservas. O art. 419.º insere-se sistematicamente no regime dos pactos de preferência, isto é, de convenções pelas quais as partes assumem contratualmente a obrigação de preferir alguém na celebração de um contrato futuro. No arrendamento urbano, porém, o direito de preferência não nasce de um acordo entre as partes, mas de uma imposição legal - o art. 1091.º - e assume, além disso, a natureza de um direito real de aquisição preferencial, oponível a terceiros.
Contudo, como observa Almeida Costa, o legislador terá “tomado a espécie pelo género” ao regular o pacto de preferência. A prova disso encontra-se no art. 423.º do Código Civil, que determina que as disposições anteriores são extensivas, na parte aplicável, às obrigações de preferência relativas a outros contratos compatíveis. Esta norma revela uma clara intenção de conferir ao regime do pacto de preferência um alcance mais amplo, permitindo a sua aplicação a outras situações jurídicas que, embora não convencionais, partilhem a mesma lógica funcional.
Assim, o sistema afasta a necessidade de recorrer à analogia: o próprio legislador, no art. 423.º, previu a extensão das normas do pacto de preferência a outras modalidades de preferência juridicamente compatíveis. Nada impede, portanto, que, perante a ausência de disciplina específica no art. 1091.º, se convoquem as soluções do regime geral da preferência.
É neste contexto que o art. 419.º, n.º 2, assume especial importância. O preceito estabelece que, quando existam vários preferentes em igualdade de circunstâncias e todos pretendam exercer o direito, deve proceder-se a licitação entre eles, revertendo o excesso do preço para o alienante. A solução é funcionalmente equilibrada: assegura igualdade de oportunidades entre os preferentes, evita critérios arbitrários de seleção e protege o interesse do alienante, que beneficia do eventual acréscimo de preço.
Transpondo esta lógica para o arrendamento, quando dois ou mais arrendatários - titulares do direito de preferência previsto no art. 1091.º, n.º 1, al. a) - pretendam exercer individualmente esse direito e se encontrem em situação equivalente, não existe fundamento para privilegiar um deles. Também não faria sentido impedir o exercício simultâneo, pois isso contrariaria a finalidade protetora do regime. A solução que melhor se articula com o sistema jurídico é, portanto, a licitação entre os preferentes.
Deste modo, da conjugação dos arts. 419.º, n.º 2, 423.º e 1091.º, n.º 1, al. a), resulta que, perante a concorrência de arrendatários em igualdade de condições, deve ser promovida licitação, adquirindo o imóvel aquele que oferecer o preço mais elevado, revertendo o excesso para o alienante.
Cfr. SANTOS, Elsa Sequeira, Código Civil Anotado, Vol I., 2ª Edição, Almedina, 2019, p. 1381.
Cfr. LEITÃO, Luís Manuel Teles de Menezes, Direitos Reais, 9ª Edição, Almedina, 2020, p. 531.
Cfr. COSTA, Mário Júlio de Almeida, Direito das Obrigações, 12ª Edição, Almedina, 2020.
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