Comentário ao Acórdão da Relação de Lisboa, de 26-02-2026 | Execução Específica | O Momento do depósito do preço
A determinação do momento em que o promitente-comprador deve proceder ao depósito do preço constitui uma das questões que tem suscitado discussão no âmbito da execução específica do contrato-promessa prevista no artigo 830.º do Código Civil, designadamente quanto a saber se tal depósito constitui pressuposto de procedência da ação ou se, pelo contrário, pode ser diferido para momento posterior à prolação da sentença que substitui a declaração negocial em falta.
Em 26 de fevereiro de 2026, o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu, no âmbito de uma ação de execução específica, que “[o] depósito do preço não é pressuposto substancial da execução específica, pelo que o preço deve ser depositado no prazo fixado na decisão final, ficando a transmissão da propriedade condicionada na sua eficácia à realização desse depósito”.¹
Em sentido próximo havia já decidido o Tribunal da Relação do Porto, em acórdão de 12 de setembro de 2024, no qual se afirmou que a fixação do prazo para o requerente da execução específica consignar em depósito a prestação, prevista no artigo 830.º, n.º 5 do Código Civil, pode ocorrer apenas na decisão final que decrete a execução específica, ficando a eficácia da sentença dependente da realização desse depósito, a efetuar em prazo contado do trânsito em julgado da mesma.²
A decisão agora comentada, todavia, não foi unânime, tendo sido acompanhada de voto de vencido no qual se sustentou que o depósito do preço constitui uma condição de procedência da ação de execução específica de contrato-promessa de compra e venda, devendo, por conseguinte, ser efetuado previamente à prolação da decisão que produza os efeitos da declaração negocial em falta. Nessa perspetiva, seria de revogar a decisão recorrida, determinando-se que o tribunal de primeira instância fixasse prazo para o autor proceder ao depósito do preço, proferindo posteriormente sentença em conformidade com a realização, ou não, desse depósito.
Da nossa parte, e com o devido respeito pela posição que fez vencimento, entendemos ser de acompanhar o voto de vencido da Senhora Juíza Desembargadora Maria Calheiros. Com efeito, a questão deve ser apreciada à luz da articulação entre as normas de direito substantivo relativas à execução específica e os princípios estruturantes do processo civil e do sistema do registo predial.
Desde logo, importa atender ao princípio da proibição da prática de atos inúteis, consagrado no artigo 130.º do Código de Processo Civil, nos termos do qual não é lícito realizar no processo atos desnecessários ou desprovidos de utilidade para a resolução do litígio. Como sublinham José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, tal disposição traduz uma manifestação do princípio da economia processual, impondo que o processo se desenvolva de modo a evitar atos que apenas e tão só contribuam para complicar o processo ou evitar que, rapidamente, ele alcance o seu fim.³
Admitindo-se que a sentença que decrete a execução específica produza efeitos independentemente da prévia realização do depósito, corre-se o risco de proferir uma decisão que venha a revelar-se inútil caso este não venha a ocorrer. Mais grave ainda: esta solução gera um verdadeiro “hiato de incerteza” com impacto direto no funcionamento do sistema do registo predial. Ao condicionar a eficácia da transmissão da propriedade a um evento futuro e incerto - a realização do depósito após a prolação da sentença - a estabilidade do sistema de publicidade inerente ao registo predial pode ficar comprometida. Durante o período que medeia entre a sentença e a efetiva realização do depósito, o imóvel permanece, em termos práticos, numa situação de indefinição jurídica. Tal circunstância pode favorecer o surgimento de encargos ou penhoras registadas por terceiros de boa-fé contra o promitente-vendedor, frustrando o resultado útil da execução específica e potenciando o aparecimento de novos litígios relativos à prioridade dos registos.
Neste contexto e em nossa modesta opinião, afigura-se mais conforme com os princípios da economia processual e da utilidade dos atos processuais que o tribunal determine previamente ao proferimento da sentença a realização do depósito do preço, permitindo assim aferir se estão efetivamente reunidas as condições necessárias para a produção dos efeitos substitutivos da declaração negocial em falta.
Parece-nos, por isso, particularmente adequado que tal determinação possa ocorrer através de despacho prévio à prolação da sentença - designadamente em momento processual anterior à fase instrutória, como no despacho saneador - fixando-se prazo para que o autor proceda ao depósito do preço. Apenas após a verificação do cumprimento dessa exigência deverá o tribunal proferir decisão sobre o mérito da causa, assegurando-se, deste modo, uma tramitação processual coerente com os mencionados princípios.
¹ Cfr. Ac. TRL, de 26-02-2026, rel. Fátima Viegas, proc. n.º 18662/24.1T8LSB.L1-8, disponível em www.dgsi.pt.
² Cfr. Ac. TRP, de 12-09-2024, rel. Manuela Machado, proc. n.º 12077/23.6T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt.
³ Cfr. José Lebre de Freitas; Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 4.ª ed., Coimbra, Almedina, 2018, p. 276.
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