Contrato-Promessa, Tradição e Insolvência

 

O artigo 102.º, n.º 1, do CIRE dispõe que “(…), em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento nem pelo insolvente nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento”.

Assim, em caso de insolvência do promitente-vendedor e tratando-se de contrato-promessa de compra e venda com efeitos meramente obrigacionais, fica ao critério do Administrador da Insolvência decidir pela realização, ou não, do contrato prometido. Diversamente, se o contrato-promessa estiver dotado de eficácia real e tiver ocorrido traditio, tal recusa já não se afiguraria admissível, nos termos do artigo 106.º, n.º 1, do CIRE.

Em 11-02-2025, o Tribunal da Relação de Lisboa decidiu precisamente nesse sentido, afirmando que: “[m]antendo-se em vigor o contrato promessa de compra e venda com eficácia obrigacional, decorre do art.º 102.º do C.I.R.E. que o Administrador da insolvência, mesmo que tenha tido lugar a tradição da coisa, é livre de optar entre a execução e a recusa de cumprimento do negócio”.*

Humildemente, entendemos que, tratando-se de compra e venda de imóvel destinado a habitação, carece de sentido que a lei opere tal distinção. Com efeito, consideramos que, havendo traditio e independentemente da eficácia atribuída ao contrato-promessa de compra e venda, o Administrador da Insolvência não deveria dispor da faculdade de optar pelo cumprimento, ou não, do contrato. Defendemos, à semelhança de autores como Menezes Leitão, por conseguinte, uma interpretação corretiva do artigo 106.º, n.º 1, do CIRE. Tal interpretação é, de resto, a mais conforme com o espírito subjacente ao disposto no artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa.

Importa notar que, com a tradição, o promitente-comprador, agindo de boa-fé, constituiu no imóvel a sua habitação e criou uma expectativa reforçada de que o negócio se concretizaria, devendo os contratos - como estatui o artigo 406.º, n.º 1, do Código Civil - ser pontualmente cumpridos: pacta sunt servanda.

Atendendo a isso, entendemos que o Acórdão Uniformizador que decidiu que “no âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755.º, n.º 1, alínea f), do Código Civil”** não protege de forma suficiente o promitente-comprador, descurando a natureza habitacional do bem imóvel.

Em suma, não obstante estarmos cientes do carácter minoritário deste entendimento, somos da opinião de que, existindo traditio, a recusa do Administrador da Insolvência em celebrar o contrato definitivo, mesmo que os efeitos do contrato-promessa fossem meramente obrigacionais, deveria consubstanciar uma decisão abusiva. 

Concordam?

* Cfr. Ac. TRL, datado de 11-02-2025, processo n.º 5626/17.0T8FNC-O.L1-1, relator Pedro Brighton, in www.dgsi.pt.

** Cfr. AUJ n.º 4/14, publicado no Diário da República, 1.ª série, de 19.05.2014.