Comentário ao acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado de 14-05-2026, no qual se decidiu que “[a] instalação de um portão basculante que, sendo embora dirigida a fechar lugares de estacionamento que são propriedade de um condómino, afectam, de alguma forma, partes comuns, configura inovação no sentido do art. 1425º do CC e, como tal, está sujeita ao regime aí disposto”.

 

A decisão em epígrafe enfrentou uma questão cinzenta e geradora de litígios no âmbito da propriedade horizontal: a possibilidade de um condómino fechar unilateralmente o seu lugar de estacionamento através da instalação de um portão basculante. O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a ilicitude da obra, fixando que tal intervenção configura uma inovação para efeitos do art. 1425.º do Código Civil (CC), carecendo de aprovação pela assembleia de condóminos com maioria qualificada de dois terços.

Tendemos a concordar em absoluto com a solução sufragada pelo Supremo Tribunal de Justiça, cuja riqueza jurídica reside na superação do simplismo interpretativo que, com todo o respeito, marcou a decisão da primeira instância.

Efetivamente, o STJ começou por corrigir um erro palmar da decisão inicial: ao analisar o título constitutivo, clarificou que o lugar de estacionamento em causa não era uma parte comum de afetação exclusiva, mas sim propriedade exclusiva (privada) do condómino, integrando o conteúdo da sua fração autónoma. Contudo, o tribunal demonstrou que o absolutismo do direito de propriedade privada, consagrado no art. 1305.º do CC, encontra limites intransponíveis na arquitetura física e jurídica do condomínio.

A noção de “inovação” constante do art. 1425.º do CC deve ser interpretada em sentido material e funcional. Conforme assume a doutrina dominante citada no acórdão, as regras das inovações não se aplicam, em princípio, a obras realizadas no interior de frações privadas; porém, passam a aplicar-se imediatamente se a intervenção, de alguma forma, prejudicar ou modificar as partes comuns do edifício. 

Para instalar o portão basculante e operar, na prática, a conversão do seu lugar numa "box" fechada, o proprietário fixou e ancorou a estrutura metálica nas paredes e no teto do edifício. Ao fazê-lo, apropriou-se e alterou a substância de elementos que, por força do art. 1421.º do CC, são imperativamente partes comuns. Não se exige uma transformação estrutural profunda do edifício para acionar o regime do art. 1425.º; basta uma modificação relevante da realidade condominial pré-existente através do uso invasivo da estrutura comum.

Mas também a dimensão estética e arquitetónica assume, neste domínio, particular relevo. O legislador, ao exigir maioria qualificada para a aprovação de inovações que afetem o conjunto, pretendeu assegurar que alterações suscetíveis de quebrar a harmonia visual ou funcional não possam ser impostas unilateralmente. A colocação de portões individualizados à margem do projeto original gera uma fragmentação estética da garagem comum, criando um efeito visual dissonante. A exigência da maioria de dois terços funciona como um mecanismo de tutela da coerência do prédio e de preservação do interesse coletivo dos consortes, em perfeita sintonia com a proibição constante da alínea a) do n.º 2 do art. 1422.º do CC.

Ademais, o enclausuramento material do espaço, transformando um lugar aberto numa garagem fechada, introduz sérias alterações funcionais. Como bem evoca o acórdão ao analisar a matéria de facto, as boxes edificadas de raiz pelo construtor dispõem de infraestruturas específicas — como sistemas de exaustão de gases e deteção de incêndios independentes. A autonomização de um espaço aberto através de um elemento mecânico móvel (o portão basculante) pode repercutir-se na segurança coletiva, na circulação do ar, na propagação de fumos em caso de sinistro e na eficácia dos sistemas de emergência da garagem comum. Sendo matérias que transcendem o interesse individual do condómino beneficiário, a sujeição ao controlo deliberativo da assembleia reforça-se.

Também sob o prisma da igualdade a solução do Supremo se revela modelar. Admitir que um condómino pudesse fixar unilateralmente estruturas nas lajes comuns para fechar o seu espaço abriria caminho à proliferação de iniciativas semelhantes, descaracterizando o espaço envolvente e gerando conflitos desnecessários. O regime das inovações funciona, assim, como um instrumento preventivo de contenção de iniciativas individualistas incompatíveis com a lógica comunitária da propriedade horizontal.

Nestes termos, e em nossa modesta opinião, afigura-se irrepreensível o acórdão relatado pela Conselheira Catarina Serra. Ao negar provimento à revista, o STJ protegeu o equilíbrio entre o direito de propriedade exclusiva e as exigências da comunhão, confirmando que mesmo as intervenções sobre o espaço privado estão sujeitas ao crivo do condomínio sempre que impliquem a afetação, fixação ou alteração das estruturas que sustentam o edifício de todos.

Concordam com o aresto?